Tra le varie responsabilità dell’amministratore di condominio, il legislatore prevede quella di adottare azioni volte alla conservazione delle parti comuni, come stabilito dall’art. 1130 c.c. Questo consente all’amministratore di agire autonomamente senza il bisogno di autorizzazione assembleare. Tuttavia, non è sempre semplice identificare quali azioni rientrino tra quelle consentite e quali, invece, richiedano il consenso dell’assemblea per la tutela dei diritti reali dei condomini.
Su questo tema, la Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti con la sentenza n. 4818/2024.
La vicenda e le delibere condominiali sui diritti reali dei condomini
La questione nasce da alcune delibere dell’assemblea condominiale, approvate con soli 456,36 millesimi, che autorizzavano azioni come la rivalsa verso l’assicurazione condominiale, la domanda relativa alla casa del portiere e un’actio negatoria servitutis, senza aver raggiunto la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 2, c.c. Alcuni condomini impugnarono tali delibere, sostenendo che non fosse nei poteri dell’amministratore attuare azioni reali sui diritti reali dei condomini senza consenso assembleare.
Dopo due gradi di giudizio sfavorevoli, i condomini portarono la questione alla Corte di Cassazione, che valutò attentamente i poteri esercitati dall’amministratore per stabilire se rientrassero nelle attribuzioni di conservazione delle parti comuni.
I principi della Corte di Cassazione sui diritti reali e il regolamento condominiale
La Corte ha analizzato le azioni dell’amministratore, rilevando che la rivalsa del condominio nei confronti dell’assicurazione fosse un’azione compatibile con l’art. 1130 c.c. e quindi rientrante tra i poteri ordinari dell’amministratore, senza bisogno di delibere particolari.
Diverso il caso dell’actio negatoria servitutis, un’azione che riguarda la titolarità e la tutela dei diritti reali dei condomini su parti dell’edificio. Questa esula dalle attribuzioni ordinarie dell’amministratore e richiede l’autorizzazione dell’assemblea, trattandosi di una questione di natura reale che implica diritti sui beni comuni e necessità di approvazione con la maggioranza specifica.
Conclusioni
La Corte di Cassazione ha quindi stabilito che le azioni reali, come l’actio negatoria servitutis, che riguardano la tutela dei diritti reali dei condomini su parti comuni, richiedono l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, essendo escluse dalle attribuzioni ordinarie dell’amministratore come previste dall’art. 1130 c.c.
