Le norme del regolamento condominiale sono spesso motivo di contese tra condomini, poiché ciascuno tende a interpretarle secondo la propria convenienza. Per evitare future dispute, può risultare utile modificare alcune disposizioni, ma quali sono le condizioni per rendere queste modifiche valide?
A questa domanda risponde la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2403/2024.
La vicenda e il regolamento condominiale
Il caso in esame nasce dalla decisione di una conduttrice di un’unità immobiliare di adibire il proprio spazio a una sala giochi, operativa dalle 20:00 fino a tarda sera. Le continue lamentele dei condomini, disturbati dal rumore, portarono la questione all’attenzione dell’assemblea condominiale. L’assemblea deliberò contro l’attività, sostenendo che violava una clausola del regolamento condominiale, secondo la quale “lo stabile è destinato ad alloggi per abitazioni civili, uffici, negozi e studi professionali”.
In disaccordo, la conduttrice impugnò la delibera, sostenendo che il condominio aveva modificato il regolamento condominiale senza il necessario consenso unanime. Tuttavia, il condominio ribadì che la delibera non rappresentava una modifica ma solo un chiarimento delle norme esistenti. La Corte di Cassazione, esaminando il caso, ha trattato le similitudini tra i regolamenti condominiali e le servitù prediali.
I principi della Corte di Cassazione
La Corte ha paragonato il regolamento condominiale a una servitù prediale reciproca di “non facere”, spiegando che questo tipo di regolamento impone a ciascun condomino il dovere di astenersi dalle attività proibite. Per questo motivo, la Corte ha stabilito che ogni modifica del regolamento richieda l’approvazione unanime e scritta di tutti i condomini, in linea con quanto previsto dall’art. 1350 n. 4 c.c.
Conclusioni
La Corte di Cassazione ha concluso che una delibera che limita l’uso delle proprietà costituisce una modifica del regolamento condominiale. Tale modifica, equiparata a una servitù prediale di non facere, richiede quindi il consenso unanime dei condomini per essere considerata valida.
