Il 15 ottobre 2026 la Commissione Giustizia ha proseguito le audizioni sui disegni di legge 1816 e 1905. Dopo l’intervento di ANACI dell’8 ottobre, ascoltati anche i rappresentanti degli agenti immobiliari. Al centro delle proposte la qualificazione professionale degli amministratori, la trasparenza contabile, le assicurazioni e la tutela dei proprietari.
La riforma del condominio torna al centro dei lavori parlamentari. Il 15 ottobre 2026 la Commissione Giustizia del Senato ha proseguito le audizioni sui disegni di legge n. 1816 e n. 1905, due proposte che intendono modificare diversi aspetti della disciplina introdotta dalla legge 220 del 2012. L’obiettivo è aggiornare le regole di gestione degli edifici e affrontare alcune criticità emerse negli ultimi anni, soprattutto in materia di responsabilità degli amministratori, sicurezza e rapporti economici tra i condòmini.
L’ultima audizione ha visto la partecipazione di Marco Bettiol, segretario nazionale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP), e di Gian Battista Baccarini, responsabile delle relazioni istituzionali della stessa Federazione.
Una settimana prima, l’8 ottobre, erano intervenuti Francesco Burrelli, presidente nazionale ANACI, ed Edoardo Riccio, direttore del Centro Studi dell’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari.
Il coinvolgimento delle rappresentanze professionali conferma l’attenzione del Parlamento verso una materia che interessa milioni di proprietari e riguarda direttamente la gestione del patrimonio immobiliare italiano.
Due proposte per modificare la disciplina del condominio
Il primo disegno di legge, n. 1816, è stato presentato il 24 febbraio 2026 dal senatore Paolo Tosato e da altri parlamentari. La discussione è iniziata il 21 aprile.
Il secondo, n. 1905, è stato presentato il 19 maggio dal senatore Roberto Rosso ed è stato abbinato al primo il 7 ottobre.
Entrambi intervengono su disposizioni del Codice civile e delle relative norme di attuazione, ma presentano soluzioni differenti su alcuni aspetti della gestione condominiale.
Il relatore, senatore Salvatore Sallemi, ha illustrato alla Commissione le principali modifiche contenute nelle proposte. L’esame congiunto rappresenta il punto di partenza per individuare eventuali soluzioni condivise.
Occorre precisare che nessuna delle disposizioni proposte è attualmente in vigore. Il Parlamento sta ancora esaminando i testi e le norme potrebbero essere modificate durante l’iter legislativo.
Certificazione UNI 10801 e qualificazione degli amministratori
Uno degli aspetti più interessanti riguarda i requisiti professionali richiesti per amministrare gli edifici.
Il disegno di legge 1816 propone di introdurre la certificazione UNI 10801:2024 per gli amministratori che gestiscono condomìni con bilanci annuali superiori a 100.000 euro oppure edifici composti da più di cinquanta unità immobiliari.
La proposta parte dalla crescente complessità della gestione condominiale, che richiede competenze giuridiche, amministrative e tecniche sempre più articolate.
La certificazione consentirebbe di verificare le competenze professionali sulla base di requisiti definiti da una norma tecnica riconosciuta.
Il tema assume particolare attualità dopo la comunicazione pubblicata da UNI il 12 ottobre, nella quale viene riportata la decisione annunciata dalla Presidenza nazionale ANACI di estendere la certificazione UNI 10801 a tutti i propri associati.
Si tratta di due percorsi distinti: da una parte una proposta legislativa che individua specifiche categorie di edifici, dall’altra una scelta associativa orientata alla qualificazione professionale degli iscritti.
Entrambi testimoniano una crescente attenzione verso la preparazione degli amministratori e la necessità di offrire ai cittadini strumenti per valutare le competenze di chi gestisce i loro immobili.
Trasparenza dei conti e accesso alla documentazione
Un altro punto affrontato dal disegno di legge 1816 riguarda la trasparenza nella gestione economica del condominio.
La proposta prevede la pubblicazione online dell’estratto conto bancario condominiale entro trenta giorni dalla conclusione di ogni trimestre.
L’intenzione è consentire ai proprietari di conoscere con maggiore continuità l’andamento delle entrate e delle uscite, senza dover attendere necessariamente la presentazione del rendiconto annuale.
La disponibilità periodica delle informazioni potrebbe contribuire a rendere più immediato il controllo sulla gestione finanziaria.
Una disposizione di questo tipo richiederebbe però attenzione alle modalità di accesso ai documenti e alla tutela dei dati personali, aspetti che dovranno essere considerati nell’eventuale definizione della disciplina.
Assicurazioni e responsabilità dell’amministratore
Il disegno di legge 1905 interviene anche sulle coperture assicurative.
La proposta prevede che la nomina dell’amministratore sia subordinata al possesso di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio dell’incarico.
Attualmente il Codice civile consente all’assemblea di subordinare la nomina alla presentazione di una polizza. La modifica renderebbe questa condizione obbligatoria.
Un’altra disposizione riguarda l’assicurazione del fabbricato, con la previsione di una copertura adeguata al valore dell’edificio per i rischi di perimento parziale o totale e per la responsabilità civile verso terzi.
La proposta affronta inoltre il problema della responsabilità dell’amministratore quando non riesce ad adempiere a determinati obblighi a causa della morosità dei condòmini.
È una questione delicata, soprattutto quando la mancanza di risorse economiche impedisce di eseguire interventi necessari alla conservazione o alla sicurezza delle parti comuni.
Le condizioni di un eventuale esonero da responsabilità dovranno essere definite con particolare precisione, anche in relazione agli obblighi inderogabili previsti dalla legislazione vigente.
Sicurezza degli edifici, maggioranze più semplici per deliberare i lavori
Tra le modifiche proposte figura anche una revisione delle maggioranze assembleari necessarie per approvare determinati interventi obbligatori di sicurezza.
Il disegno di legge 1905 prevede, per questa categoria di lavori, un quorum pari a un terzo degli intervenuti e a un terzo del valore dell’edificio.
L’obiettivo è agevolare l’approvazione degli interventi necessari quando le maggioranze ordinarie risultano difficili da raggiungere.
La questione riguarda situazioni frequenti nella gestione condominiale, soprattutto negli edifici più datati, dove possono rendersi necessari lavori sugli impianti o sulle parti strutturali.
Una semplificazione delle maggioranze potrebbe facilitare le decisioni, ma sarà importante definire con chiarezza quali interventi possano beneficiare della disciplina speciale.
Compravendite immobiliari, maggiore attenzione alle morosità
Un altro tema riguarda i debiti condominiali quando un appartamento viene venduto.
Il disegno di legge 1905 propone di estendere la responsabilità solidale dell’acquirente ai contributi relativi all’esercizio in corso e ai due esercizi precedenti.
La disciplina attuale fa riferimento all’esercizio in corso e a quello precedente.
La proposta prevede inoltre che, prima della compravendita, l’acquirente acquisisca attraverso il notaio una dichiarazione dell’amministratore relativa all’eventuale morosità condominiale.
La modifica mira a rendere più trasparente la situazione economica dell’immobile prima del trasferimento di proprietà.
Per gli amministratori comporterebbe una maggiore attenzione alla documentazione contabile da rilasciare in occasione delle compravendite, mentre per gli acquirenti amplierebbe il periodo di possibile responsabilità per i contributi non versati.
Compensi professionali e durata dell’incarico
Il disegno di legge 1905 affronta anche la durata dell’incarico dell’amministratore, proponendo un rinnovo automatico annuale fino alla revoca o alle dimissioni.
Un’altra disposizione prevede la definizione di tariffe medie degli amministratori attraverso un decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze, sentita l’Agenzia delle Entrate.
I valori dovrebbero tenere conto del numero dei condomìni gestiti, della complessità degli edifici, dei servizi aggiuntivi e dell’area geografica.
Le tariffe medie sarebbero pubblicate e aggiornate annualmente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
La proposta non stabilisce direttamente compensi obbligatori, ma introduce un riferimento economico che potrebbe incidere sulla valutazione dei costi della gestione condominiale.
Il contributo delle associazioni professionali
Le audizioni rappresentano una fase importante del procedimento parlamentare perché consentono ai legislatori di confrontarsi con chi opera quotidianamente nel settore.
L’intervento di ANACI dell’8 ottobre e quello dei rappresentanti FIAIP del 15 ottobre si inseriscono in questo percorso di ascolto.
Le questioni affrontate dalle proposte riguardano infatti non soltanto l’attività degli amministratori, ma anche la tutela dei proprietari, la sicurezza degli edifici e la correttezza delle informazioni che accompagnano le compravendite immobiliari.
La riforma potrebbe incidere in maniera significativa sull’organizzazione degli studi professionali e sui rapporti tra amministratori, assemblee e condòmini.
Per il momento, tuttavia, si tratta di un confronto parlamentare ancora aperto. Le audizioni non equivalgono all’approvazione delle norme e non determinano nuovi adempimenti immediati.
Il passaggio successivo sarà verificare come la Commissione intenderà coordinare le due proposte e quali disposizioni saranno mantenute nel testo destinato a proseguire l’esame.
A quattordici anni dalla riforma del 2012, il Parlamento torna dunque a discutere il ruolo dell’amministratore e le regole di funzionamento del condominio, in un contesto nel quale la gestione degli edifici richiede competenze e responsabilità sempre maggiori.
Fonti ufficiali
Senato della Repubblica, Commissione Giustizia, audizioni del 15 ottobre 2026 sui disegni di legge 1816 e 1905.
Senato della Repubblica, resoconto della Commissione Giustizia del 7 ottobre 2026.
Disegno di legge S. 1816, Nuove disposizioni in materia di disciplina del condominio negli edifici, primo firmatario Paolo Tosato.
Disegno di legge S. 1905, Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, primo firmatario Roberto Rosso.
