La gestione delle morosità rappresenta una delle sfide più logoranti per un amministratore, spesso pressato dall’esigenza di garantire la continuità dei servizi comuni a fronte di casse vuote. La recente sentenza del Tribunale di Vicenza n. 1171 del 9 settembre 2026 offre una guida operativa fondamentale, chiarendo i limiti entro i quali è possibile far fronte agli ammanchi senza esporre il condominio a impugnazioni. Il principio cardine stabilito dai giudici è inderogabile: la difficoltà nel recupero crediti non autorizza mai l’assemblea a trasformare gli insoluti in oneri definitivi a carico dei condòmini solventi.
Il rispetto dell’articolo 1123 c.c. e i profili di invalidità
In assenza di un accordo approvato all’unanimità dall’intera compagine condominiale, i criteri di ripartizione previsti dall’articolo 1123 del Codice civile non possono essere alterati. La pronuncia veneta, allineandosi ai principi sanciti dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839/2021, ribadisce che ripartire a maggioranza gli ammanchi sui soli proprietari in regola rende la delibera annullabile. L’assemblea è priva del potere di accollare in via definitiva l’altrui obbligazione a chi ha già adempiuto, pertanto la dichiarata irrecuperabilità delle somme non estingue in alcun modo la natura del debito originario, che resta in capo all’inadempiente.
La legittimità del fondo straordinario per urgenze documentate
L’unica strategia lecita per fornire ossigeno alle casse condominiali consiste nell’istituzione di un fondo straordinario, qualificabile esclusivamente come anticipazione temporanea da parte dei solventi. Affinché tale delibera resista in giudizio, l’amministratore deve curare che emergano presupposti rigorosi e documentati. È necessario dimostrare un’urgenza effettiva e improrogabile, come il pericolo concreto di distacco delle utenze essenziali o la necessità di scongiurare danni imminenti all’edificio. La deliberazione deve esplicitare con esattezza l’importo richiesto, la destinazione vincolata delle somme, la durata della misura e le iniziative legali contestualmente avviate per il recupero coattivo.
Trasparenza contabile e gestione delle anticipazioni
Sotto il profilo contabile, la sentenza impone il massimo rigore nella redazione del rendiconto consuntivo e del bilancio preventivo. Gli insoluti non possono scomparire dai registri né essere confusi o annegati tra le spese ordinarie del nuovo esercizio gestionale. Le quote insolute devono figurare nominalmente a carico dei morosi, mantenendo una netta separazione contabile rispetto ai versamenti richiesti agli altri condòmini a titolo di anticipazione. L’amministratore resta vincolato all’obbligo di procedere senza indugio al recupero forzoso; non appena le somme verranno incassate, queste dovranno essere tempestivamente restituite ai solventi o regolarizzate tramite un corretto conguaglio contabile.
Quali strategie contabili adotta solitamente all’interno dei suoi rendiconti per mantenere nettamente separate e inattaccabili le anticipazioni dei solventi rispetto ai debiti pregressi dei morosi?
Articolo a cura di Agire.info
