La nuova EPBD, la direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, cambia il modo di valutare i nuovi immobili. Dal 1° gennaio 2028, per gli edifici di nuova costruzione oltre 1.000 metri quadrati, nell’APE dovrà comparire anche il Global Warming Potential, cioè l’impatto climatico complessivo dell’edificio durante il suo ciclo di vita. Dal 2030 l’obbligo si estenderà a tutti i nuovi edifici.
di Leonardo Caruso
L’APE sta per cambiare natura.
Per anni l’attestato di prestazione energetica è stato utilizzato soprattutto per fotografare quanto un edificio consuma durante il suo funzionamento. Con la nuova direttiva europea sugli edifici, questo approccio comincia ad allargarsi: per i nuovi immobili non conterà più soltanto l’energia necessaria per riscaldare, raffrescare o illuminare gli ambienti, ma anche l’impatto climatico generato dall’edificio durante tutta la sua vita.
Il riferimento è la Direttiva (UE) 2024/1275, conosciuta come EPBD, acronimo di Energy Performance of Buildings Directive, cioè la direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici.
È la normativa che definisce il percorso dell’Unione europea verso un patrimonio edilizio progressivamente più efficiente e decarbonizzato. Non riguarda quindi soltanto i consumi energetici, ma anche il modo in cui gli edifici vengono progettati, costruiti, ristrutturati e gestiti.
L’articolo 7 della direttiva prevede che dal 1° gennaio 2028 il cosiddetto Global Warming Potential, GWP, venga calcolato e riportato nell’APE di tutti gli edifici di nuova costruzione con superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati. Dal 1° gennaio 2030 la regola si estenderà a tutti i nuovi edifici.
È un cambiamento importante perché modifica il modo stesso con cui misuriamo la sostenibilità di un immobile.
Non basta più sapere quanto consuma un edificio
Un edificio può avere consumi energetici molto bassi durante il suo utilizzo e, nello stesso tempo, aver richiesto materiali e processi produttivi ad alta intensità di carbonio.
Pensiamo al cemento, all’acciaio, ai trasporti dei materiali, alle lavorazioni di cantiere.
La nuova impostazione europea vuole rendere visibile anche questa parte dell’impatto ambientale.
Il Global Warming Potential nel corso del ciclo di vita misura infatti le emissioni di gas serra associate all’edificio dalla fase di produzione dei materiali fino alla fine della sua esistenza.
Nel calcolo rientrano la produzione e il trasporto dei prodotti da costruzione, il cantiere, i consumi durante l’utilizzo, la sostituzione dei materiali, la demolizione, il trasporto dei rifiuti e il loro trattamento.
La domanda, quindi, non sarà più soltanto: “quanto consuma questo edificio?”.
Diventerà anche: “quante emissioni genera complessivamente durante tutta la sua vita?”
Dal 2028 si parte dai grandi edifici
Il calendario europeo è già definito.
Dal 1° gennaio 2028 l’indicatore dovrà comparire nell’APE degli edifici nuovi con superficie utile superiore a 1.000 metri quadrati.
Dal 1° gennaio 2030 l’obbligo sarà esteso a tutti gli edifici di nuova costruzione.
Questo significa che il nuovo sistema non riguarda, almeno in questa prima fase, il normale condominio esistente che deve semplicemente rinnovare il proprio attestato.
Riguarda principalmente la nuova costruzione.
Ma il segnale per il mercato immobiliare è molto più ampio.
Un unico metodo europeo
Per evitare che ogni Paese utilizzi criteri completamente diversi, la Commissione europea ha definito un quadro comune per il calcolo del GWP lungo il ciclo di vita.
I singoli Stati conserveranno comunque una certa flessibilità nella definizione delle metodologie nazionali, per tenere conto delle caratteristiche costruttive, climatiche e produttive dei diversi territori.
L’obiettivo è però avere valori sufficientemente comparabili.
È un passaggio fondamentale.
Se il dato deve comparire nell’APE, deve essere comprensibile e utilizzabile anche da chi acquista, vende o valuta un immobile.
Materiali e tecniche costruttive avranno un peso diverso
La conseguenza più evidente sarà sulla progettazione.
Materiali apparentemente equivalenti dal punto di vista tecnico possono avere impronte climatiche molto differenti.
Il nuovo sistema dovrebbe quindi favorire progressivamente l’utilizzo di materiali a minore contenuto di carbonio, soluzioni costruttive più efficienti, maggiore riciclo e prodotti con una durata più lunga.
Non significa che un determinato materiale diventerà automaticamente vietato.
Significa che il suo impatto ambientale diventerà più visibile.
E ciò che diventa misurabile finisce inevitabilmente per incidere sulle scelte progettuali.
Anche sostituire un impianto ha un costo climatico
Un altro aspetto interessante riguarda la durata dei componenti.
Se durante la vita dell’edificio un impianto, una facciata o un determinato materiale devono essere sostituiti più volte, anche queste sostituzioni entrano nel calcolo.
Questo porta a una considerazione che nel settore immobiliare è spesso sottovalutata.
Un prodotto economico ma poco durevole può avere, nell’arco di decenni, un impatto maggiore di una soluzione inizialmente più costosa ma progettata per durare molto più a lungo.
Il ciclo di vita costringe quindi a guardare oltre il costo iniziale.
Il problema dei dati
Per calcolare correttamente l’impatto climatico serviranno informazioni attendibili sui prodotti utilizzati.
Questo significa che la documentazione dell’edificio diventerà ancora più importante.
Sapere quali materiali sono stati utilizzati.
Da quali produttori.
Con quali caratteristiche.
Quali impianti sono stati installati.
Quando sono stati sostituiti.
La sostenibilità diventa progressivamente anche un problema di qualità dei dati.
Perché interessa anche gli amministratori di condominio
A prima vista questa normativa sembra riguardare soltanto progettisti e costruttori.
In realtà avrà conseguenze anche per chi dovrà gestire quegli edifici nei decenni successivi.
L’amministratore riceverà immobili con una quantità crescente di informazioni: prestazione energetica, impatto dei materiali, sistemi digitali, automazione, dati sugli impianti e documentazione relativa al ciclo di vita.
La capacità di conservare e aggiornare queste informazioni diventerà una parte sempre più importante della gestione.
Il fascicolo digitale dell’edificio assume quindi un significato diverso.
Non sarà soltanto un archivio di certificazioni.
Potrà diventare la memoria tecnica dell’immobile.
Il valore della casa cambia ancora
L’introduzione del GWP nell’APE può avere conseguenze anche sul mercato.
Oggi un acquirente comincia già a guardare alla classe energetica perché sa che incide sui consumi e sui costi futuri.
Domani potrebbe iniziare a valutare anche la qualità ambientale complessiva dell’edificio.
Due immobili entrambi molto efficienti durante l’utilizzo potrebbero avere un’impronta climatica completamente diversa a seconda dei materiali e delle tecniche costruttive utilizzate.
Questo dato potrebbe progressivamente diventare un ulteriore elemento di qualità e quindi di valore.
Un edificio non è sostenibile soltanto perché consuma poco
È questo, in fondo, il principio che sta dietro alla nuova normativa.
Per anni abbiamo identificato quasi automaticamente la sostenibilità dell’edificio con il risparmio energetico.
Ma l’edificio esiste molto prima che qualcuno accenda il riscaldamento.
Bisogna estrarre le materie prime, produrre i materiali, trasportarli, costruire, manutenere e infine demolire.
Tutte queste attività producono emissioni.
La nuova EPBD introduce quindi una visione più completa: l’edificio deve essere valutato dalla nascita alla demolizione.
Per il settore immobiliare rappresenta un cambiamento profondo.
Perché dal 2028, almeno nei nuovi grandi edifici, questa storia comincerà a comparire direttamente nell’attestato di prestazione energetica.
Così la sigla EPBD viene spiegata subito nell’occhiello e poi ripresa nel testo, senza dare per scontato che il lettore sappia cosa significhi.
