Il presidente nazionale ANACI Francesco Burrelli è stato ascoltato dalla Commissione Giustizia del Senato nell’ambito dell’esame dei disegni di legge 1816 e 1905. Al centro dell’audizione: prorogatio, sicurezza degli edifici, assicurazione professionale, compensi e ruolo dell’amministratore. Il 15 ottobre sono previste nuove audizioni.
di Francesco Venunzio
La riforma del condominio torna concretamente al centro del lavoro parlamentare.
La Commissione Giustizia del Senato sta esaminando congiuntamente i disegni di legge S.1816 e S.1905, entrambi dedicati alla revisione della disciplina condominiale. Il primo era già all’esame della Commissione; il secondo è stato successivamente congiunto al procedimento, aprendo la strada a un lavoro unitario sulla riforma.
Il passaggio riguarda direttamente milioni di proprietari e migliaia di amministratori, perché interviene su una materia che, nonostante la riforma del 2012, continua a produrre contenzioso, interpretazioni differenti e difficoltà applicative.
L’8 ottobre la Commissione ha ascoltato Francesco Burrelli, presidente nazionale ANACI, ed Edoardo Riccio, direttore del Centro Studi dell’associazione. Il prossimo passaggio è fissato al 15 ottobre, quando sono previste ulteriori audizioni.
La discussione è quindi ancora aperta. Nessuna delle modifiche oggi sul tavolo può essere considerata legge.
Due disegni di legge, un’unica riforma
Il DDL 1816 interviene sulla figura dell’amministratore, sulla nomina, sugli obblighi, sulla durata dell’incarico, sulla revoca, sulle polizze assicurative e su altri aspetti della gestione condominiale.
Il DDL 1905 affronta a sua volta amministratori, morosità, assicurazioni obbligatorie, compensi professionali, responsabilità, documentazione e altri profili della vita condominiale.
È quindi probabile che il lavoro parlamentare porti progressivamente alla costruzione di un testo coordinato.
L’amministratore in prorogatio
Uno dei temi più delicati riguarda il periodo successivo alla scadenza dell’incarico.
La giurisprudenza continua a confrontarsi sui poteri dell’amministratore che rimane in carica perché l’assemblea non ha ancora nominato il successore.
Il problema non è teorico.
Un condominio non può smettere di pagare le utenze, gestire le emergenze, riscuotere le quote o affrontare un guasto semplicemente perché l’assemblea non riesce a raggiungere una maggioranza sulla nuova nomina.
Durante l’audizione ANACI ha richiamato proprio la necessità di chiarire questo passaggio, riconoscendo all’amministratore in proroga poteri sufficienti a garantire continuità alla gestione e un compenso per l’attività effettivamente svolta.
L’obiettivo è evitare quella zona grigia nella quale il professionista continua ad assumersi responsabilità senza che siano chiaramente definiti poteri e trattamento economico.
Sicurezza degli edifici: il nodo delle maggioranze
Uno dei punti più importanti posti da ANACI riguarda la difficoltà di deliberare lavori necessari alla sicurezza.
In molti condomìni interventi importanti vengono rinviati per anni perché l’assemblea non raggiunge le maggioranze richieste, nonostante esistano criticità tecniche documentate.
Il problema riguarda facciate, balconi, coperture, impianti, strutture e prevenzione incendi.
ANACI ha quindi posto il tema della riduzione dei quorum quando gli interventi sono necessari per eliminare situazioni di pericolo o garantire la sicurezza dell’edificio.
È una questione delicata, perché bisogna trovare un equilibrio tra il diritto dei proprietari a decidere sulle proprie spese e la necessità di impedire che l’immobilismo assembleare renda impossibile effettuare lavori indispensabili.
Assicurazione professionale
Il tema assicurativo compare espressamente nei progetti di riforma.
Tra le ipotesi in discussione c’è il rafforzamento della copertura assicurativa dell’amministratore, con l’obiettivo di rendere più chiara la tutela rispetto agli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
È un tema destinato a incidere profondamente sulla professione.
Un amministratore gestisce denaro, contratti, sicurezza, personale, appalti, dati personali e patrimonio immobiliare. Il problema, quindi, non è soltanto stabilire se debba esistere una polizza, ma quale rischio debba coprire, con quali massimali e con quali esclusioni.
La differenza è sostanziale.
Morosità e tutela del condominio
Altro punto centrale è quello dei condòmini morosi.
La crescita delle morosità ha trasformato il recupero dei crediti in una delle attività più difficili per gli studi di amministrazione.
L’amministratore deve riscuotere le quote, pagare i fornitori e contemporaneamente rispettare le garanzie previste dalla legge.
La riforma può diventare l’occasione per rendere più chiaro il sistema, soprattutto nei rapporti tra amministratore, creditore, condòmino moroso e proprietari in regola con i pagamenti.
Il passaggio di consegne
Una delle principali cause di problemi nella gestione condominiale continua a essere il passaggio tra vecchio e nuovo amministratore.
Documenti mancanti, password non consegnate, contabilità incompleta, contratti non reperibili, pratiche fiscali aperte e contenziosi non documentati sono problemi tutt’altro che rari.
La riforma può diventare l’occasione per introdurre tempi più chiari e obblighi più stringenti sulla consegna della documentazione.
È un passaggio essenziale, perché il nuovo amministratore deve poter ricostruire immediatamente la situazione del condominio e non lavorare per mesi in condizioni di incertezza.
Professione e compenso
Anche il tema del compenso torna dentro la riforma.
Negli ultimi anni molti contenziosi hanno riguardato la corretta indicazione dell’onorario, le attività straordinarie e la distinzione tra compenso ordinario e prestazioni ulteriori.
È un argomento che non può essere liquidato come una semplice rivendicazione economica.
Se si chiede all’amministratore una preparazione crescente su sicurezza, energia, privacy, digitalizzazione, appalti, contabilità e normativa tecnica, occorre contemporaneamente definire in maniera trasparente quali attività sono comprese nell’incarico e quali richiedono una remunerazione ulteriore.
La riforma arriva in un momento diverso dal 2012
Rispetto alla grande revisione approvata con la legge 220 del 2012, oggi il condominio è profondamente cambiato.
Gli edifici sono più tecnologici.
La normativa energetica è diventata più complessa.
La sicurezza richiede maggiori controlli.
Gli studi utilizzano piattaforme digitali.
Le assemblee possono svolgersi da remoto.
La cybersecurity è diventata una responsabilità concreta.
Il patrimonio edilizio deve affrontare la nuova EPBD e la riqualificazione energetica.
Anche il ruolo dell’amministratore è inevitabilmente diverso.
Continuare a considerarlo soltanto il soggetto che convoca l’assemblea, redige il rendiconto e paga i fornitori significa non vedere ciò che è già accaduto.
La sfida: riconoscere una vera professione
È probabilmente questo il nodo politico più importante.
La riforma dovrà decidere se l’amministratore debba continuare a essere disciplinato principalmente come mandatario del condominio oppure se debba essere riconosciuta con maggiore chiarezza la dimensione professionale di un’attività che oggi richiede competenze giuridiche, contabili, tecniche, organizzative e digitali.
ANACI insiste da tempo proprio sulla necessità di qualificare maggiormente la professione.
Più responsabilità devono significare anche più competenze, formazione, strumenti e regole.
Cosa cambia oggi? Ancora nulla
È importante sottolinearlo.
I disegni di legge 1816 e 1905 sono ancora in Commissione e il loro contenuto potrà cambiare anche profondamente durante l’esame parlamentare.
Non esistono quindi, oggi, nuovi obblighi sulla polizza professionale, nuovi quorum assembleari o nuove regole sulla prorogatio derivanti da questi provvedimenti.
Le disposizioni vigenti restano quelle attuali.
Il 15 ottobre proseguiranno le audizioni e successivamente il lavoro della Commissione dovrà entrare nella fase più propriamente legislativa.
Ma il confronto iniziato al Senato è già significativo.
Perché dopo quattordici anni dalla riforma del 2012 il Parlamento torna a interrogarsi su una domanda che riguarda milioni di italiani:
come deve essere governato oggi un condominio e quale professionista serve per amministrarlo?
